各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

为进一步加强我市房地产市场的引导和调控，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障消费者合法权益，促进全市房地产开发建设水平的整体提高，现就加强全市房地产开发经营管理提出如下意见。

一、强化房地产项目监管

1、严格落实房地产开发项目建设条件意见书制度。房地产开发项目建设用地出让前，市国土部门须会同市规划、建设、住房等部门提出包括开发项目用地方式、规划设计要点、开发期限、基础设施和配套公用设施建设标准、建筑节能措施等内容的房地产开发项目建设条件意见书，作为项目用地出让和开发建设的依据。开发建设单位必须严格按照开发项目建设条件意见书的要求进行规划设计、制订开发建设方案，不得擅自调整内容、降低标准。

2、强化规划设计前期审批制度。在审批房地产开发项目总平方案前，市规划部门须会同市国土、建设、住房、公用事业及其他相关管线部门进行共同会审，提出审查意见，并突出作为开发项目配套建设的基础设施和公共服务设施的水、电、气、道路、景观绿化、照明、停车泊位以及物业用房、社区用房、商业设施等的布局、规模及功能。同时，要加强对建筑单位群体的平面布局、立面效果、建筑色彩等方面的审核。

3、严格实行房地产开发项目建设方案报备制度。开发建设单位必须依据开发项目建设条件意见书及经批准的总平设计方案，编制房地产开发项目开发建设方案，合理安排各项工程建设时序，确保新开发项目配套完善、功能齐全。建设方案编制完成后，在申请办理施工许可证前，必须报市建设部门进行审核和备案，对已办理商品房预销售许可证的建设项目，不得变更开发建设方案。

4、全面加强市政配套设施建设的监管。市建设部门在开发建设单位办理预销售许可证前，要牵头组织相关部门对各项工程（包括管线）的扩初及详细施工设计方案进行论证，重点对建筑工程、市政道路、开放式场地及景观绿化亮化施工图进行审核，确保设计符合规范要求，出具市政公建配套备案证明。市公用事业及其他配套部门必须加强协调配合，加强对各自配套项目的设计和审核，明确各类管线的布局走向以及相关配套用房和设施的位置、规模、建设标准和施工计划。

5、严格落实开发项目交付使用竣工验收管理规定。市建设及相关部门必须严格按照《无锡市商品房交付使用管理办法》的有关规定，出台相关实施细则，进一步完善开发项目竣工验收交付使用管理制度，未经交付使用竣工验收不得交付使用。要重点加强对用地使用情况、规划指标、各项配套基础设施以及建筑质量等方面的验收把关。开发建设单位与商品房买卖人订立的商品房买卖合同中，必须将取得交付使用竣工验收合格证明作为交房的必备条件。

6、严格开发项目竣工容积率指标验收。市住房部门在开发项目竣工验收后，对项目的房屋面积进行房产实测，如测绘面积超出规划许可建筑面积，开发建设单位须依据房产实测面积补交土地出让金，原则上按土地出让时点的楼面地价补交，市规划、国土部门按此办理相关手续。

二、强化商品房预销售管理

1、不断加强商品房预售许可管理。严格商品房预售许可条件，不具备条件的开发项目，市住房部门一律不予核发预销售许可证。未经批准许可的项目，房地产开发企业不得以收取定金、认购、排号等形式进行变相销售。

2、严格实施销售项目信息公开制度。房地产开发企业必须将拟销售商品房项目信息向全社会进行公布，取得预销售许可证的开发项目，必须在规定时间内一次性公开全部销售房源，并在交易场所醒目位置，向全社会公开商品房建设计划及项目建设信息的相关情况，具体内容包括：

（1）沙盘模型。房地产开发企业必须在申报商品房预销售证前，按照市规划部门审核通过的总平方案，按一定比例制作沙盘，在售楼现场予以展示。

（2）总平设计方案。经市规划部门批准的总平面图，包括开发性质、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、建筑间距、车位配比等技术指标以及小区基础设施、公共设施、物管用房、各类配套用房的位置、规模及功能、停车泊位布局等。

（3）施工许可手续。市建设部门批准的施工许可证，审查通过的节能设计措施，建筑及装饰主要用材，建筑外立面，小区内部市政道路及环境设计施工图等。

（4）房价信息。报市物价、住房部门备案的一房一价相关信息，前期物业服务企业名称及其资质与收费标准，商品房买卖合同文本。

（5）项目不利因素。诸如周边道路可能造成的噪音影响，高压电缆及通讯塔基对景观视线效果的影响等。

（6）规划设计变更。经市各有关部门批准的相关规划、施工设计等变更文件。

（7）其他必须公布的内容。

3、严格规范商品房销售宣传。房地产开发企业必须在取得商品房预销售许可证后，才能正式进行商品房销售广告宣传。发布商品房销售广告时，必须确保广告内容真实、合法、科学、准确，载明预销售许可证的发证机关和批准编号，并在售楼书、宣传册、现场模型上按照批准的规划方案，特别标注配电房、垃圾收集点和物业用房的位置、面积。违规发布销售广告或发布虚假广告的，或采取不正当竞争手段的，由市住房和工商等部门进行严肃查处。

三、强化部门监管协调配合机制

1、加大开发建设行为监管力度。市各相关部门必须根据各自职责，按照“谁审批，谁管理”的原则，进一步加大现场监督检查执法力度，及时查处房地产开发建设工程中的违规违法行为。市住房部门必须牵头组织对全市房地产市场秩序的检查，切实加强全市房地产市场运行的调度分析。各相关部门必须建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为联合查处机制，共同促进我市房地产开发市场健康有序发展。

2、妥善处理房地产各类投诉。市建设部门必须承担房地产开发项目投诉处理的综合协调工作，督促房地产开发企业做好投诉处理工作，重点负责协调解决涉及商品房质量以及市政、绿化等方面的投诉；市国土部门必须负责协调解决房地产用地方面的投诉；市规划部门必须负责协调解决涉及规划方面的投诉；市住房部门必须负责协调涉及违规销售、物业管理等方面的投诉，同时督促开发企业设置独立的部门负责商品房的售后服务工作，加强企业售后服务规范化管理；市城管、公用事业、工商等部门必须按照各自职责分工，积极协调解决涉及房地产开发项目的各类投诉。

港澳台宝典大全办公室

二○一三年四月十二日