第一条  为切实加强农村农户建房的规划和用地管理，优化镇村空间布局，集约节约利用土地，保护农村农户的合法权益，推进新农村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条  本暂行办法适用于本市行政区域内农户在宅基地上新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“农户建房”）规划及其相关管理。

本办法所称农户是指具有所在地村、组常住户口的农村集体经济组织成员，且在该集体经济组织内从事生产经营活动，并承担该集体经济组织成员同等义务的村民。

第三条  市规划局是本市农户建房规划管理的行政主管部门，负责本行政辖区内农户建房规划管理和监督工作。

市国土资源局负责农户建房用地监督管理工作；受市人民政府委托负责全市农户建房用地的审批、土地使用权的收回和土地使用权的登记、发证工作。

市城市管理局负责农户建房监督检查，依法查处相关违法行为。

各镇人民政府（以下简称“镇政府”）受市规划局委托，负责本辖区内农户建房《建设工程规划许可证》的核发和农户建房日常监督管理工作。

 第四条  村庄建设规划编制工作由各镇政府负责。市规划局应当会同市国土资源、建设等相关部门负责对上报的村庄规划进行论证、评审，通过后报市政府审批。

第五条  农户建房应当根据城市总体规划和土地利用总体规划，以及经市政府审批通过的村庄规划，实行统一规划、一户一宅、节约用地、依法建设。

各镇政府应当积极引导农户建房向镇村布局规划确定的保留村庄集中。符合农户建房条件，且所在区域为经批准的规划保留村庄的，农户可依据村庄详细规划提出建房申请;所在区域已规划确定统一集中建房的，不再接受农户分散建房申请;依据镇村布局规划，对列入迁村并点不予保留的村庄，农户建房申请原则上不予审批。

第六条  有下列的情形之一的，暂停农户建房审批，已经提交的申请不予批准：

（一）不符合城市总体规划、土地利用总体规划、村庄详细规划和其他相关规划的；

（二）违法建设未按规定处理或未处理完毕的；

（三）村庄详细规划未编制完成的；

（四）新建房屋不在镇村布局规划确定的规划保留居住点内的；

（五）拆旧另建新房未交出原有宅基地的；

（六）有非法转让、出租、赠与宅基地或者房屋行为的；

（七）在集体土地范围内一户多宅或有其他闲置住宅的；

（八）农户建房未办理用地手续的；

（九）法律法规规章及政策规定不得批准的其他情形。

第七条  农村农户一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积每户不得超过135平方米。房屋建筑占地面积（含居住用房、附属用房建筑占地及阳台垂直投影面积）应控制在宅基地面积的70%以内。

第八条  农户建房应当按照规划批准的内容进行建设，建筑层数控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过10米。建筑外观样式应当符合村庄详细规划的相关要求。

第九条  农户建房规划管理实行《建设工程规划许可证》正、副本及建设项目规划核实制度。

第十条  农户建房审批按下列程序办理：

（一）申请建房农户向所在地村民委员会提出书面建房申请，并写明户内人口、现有房屋面积、申请建房面积、申请建房地点、建造层次等，同时提供其他相关文件资料。申请易地建房的，还应提供建新拆旧承诺书。

（二）村民委员会在接到申请之日起10个工作日内对农户提供的建房申请材料进行审查并组织集体讨论。集体讨论通过后，张榜公示，公布期限不少于10日。期满无异议或异议不成立的，通知申请人填写《宜兴市个人建设工程规划许可证申请表》，签署意见并加盖公章，将申报材料转送镇政府审核。审核未通过或异议成立的，应当及时告知申请人并说明理由。

（三）镇政府应当在10个工作日内完成农户建房材料的初步审查，并会同市规划、国土、城管、公安等相关部门进行实地核查。审查、核查重点包括申请人是否符合建房条件、选址是否符合规划要求、拟建房层数、高度是否符合标准等。对不符合建房条件的，由市规划局退回申请并说明不予批准的理由。

（四）市规划局在10个工作日内，依据镇村布局规划和村庄详细规划，对初审符合条件的农户建房申请提出规划选址意见，并出具规划选址红线图。其中按规定在市级以上风景区、宜南山区、湖荡地区等生态敏感区、历史文化风貌区等重点区域的规划保留村庄内建房的规划选址意见，需通过市政府联席会议研究的，应在联席会议研究同意后，再由市规划局出具规划选址红线图。

（五）镇政府将申请人的规划选址意见和规划选址红线图转送市国土资源局。由市国土资源局按照《宜兴市农村宅基地管理办法》，在20个工作日内完成相关用地审批手续，依法应当办理农用地转用审批的期限除外。

（六）镇政府根据市规划局的委托，在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》（副本）。镇政府应当将许可证载明的内容予以公示，公示期限不少于10日。期满无异议或异议不成立的，经镇政府组织放样验线后申请人方可开工建设。

第十一条  属在原址利用原宅基地翻建、改建或危房改造的，不需办理用地批准手续，参照上述规定直接办理规划建设许可手续。

非规划保留村庄内的危房确需在原址翻建的，除必须满足本条上款规定条件外，还须提供有资质的房屋安全鉴定机构出具的危房鉴定报告。

第十二条  在原址翻建、改建的，按以下方式处理：

（一）申请人存在一户多址或宅基地面积超过135 平方米等情形的，应当通过用地审批，将多址调整为一址，并退还超标准占用的宅基地；

（二）原房屋建筑占地面积超过94.5平方米的，应当通过规划审批，将建筑占地面积调整为不超过规定标准，建筑层数等必须符合本办法的规定，且不得影响相邻人的合法权益。

第十三条  办理《建设工程规划许可证》，应提交以下资料：

（一）申请农户出具的材料：

1、宜兴市个人建设工程规划许可证申请表；

2、户口本、身份证、原房屋产权证等复印件及四邻意见；

3、个人集体土地使用权证或相关的用地批准证明；

4、属危房翻建的，应当提供原住房权属证明和危房鉴定报告。

（二）村民委员会出具的材料：

1、村民委员会集体讨论意见；

2、村民委员会公示情况材料。

（三）各镇政府出具的材料：

1、所在村庄的村庄详细规划图；

2、新建住宅设计或套用（图集）方案。

（四）市规划局认为需要出具的其他资料。

第十四条  农户建房应当严格按照规划管理部门核发的《建设工程规划许可证》进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当经发证机关同意，并按原审批程序办理变更手续。

第十五条  《建设工程规划许可证》有效期一年。需要申请延期的，应在许可证期满前30日内，向原审批部门申请办理延期手续，延期不得超过一年。

第十六条  各镇政府负责农户建房规划审批后的监管工作。根据工程建设进度，实行建筑施工放线、基础完工、顶层封顶三个阶段跟踪管理，并加强房屋施工质量、安全管理。工程竣工后，由建房人向镇建设管理服务所提出验收申请，市规划局组织验收。验收合格的，核发《建设工程规划许可证》（正本）。建房人凭《建设工程规划许可证》正本及集体土地使用权证等相关材料向市房产管理部门申领房屋所有权证。

第十七条  市规划局、城管局应当加强对农户建房行为的日常监督，被检查者应当自觉接受监督检查。对未取得《建设工程规划许可证》，或者未按照《建设工程规划许可证》进行建设的，市规划局、城管局应当依法查处。当事人不执行作出的责令停止建设或者限期拆除决定的，由市人民政府责成相关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施，相关镇政府应当配合。

第十八条  市规划、国土、城管等部门及各镇政府应当加强队伍建设和管理，严格依法履职。工作人员在农户建房申请、审查、审核、批准以及监管中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿等行为的，依法追究其行政责任，构成犯罪的，依法追究法律责任。

第十九条  宜城街道、丁蜀镇、环科园（含新街街道）、经济开发区（含屺亭街道）、新庄街道、芳桥街道的农户建房申请由市规划局直接办理。

第二十条  本暂行办法自2014年6月1 日起施行，有效期二年。